Aluguéis terão nova tributação com a Reforma Tributária

A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A mudança representa um novo cenário para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato já no início da transição do sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.

Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao IRPF, calculado de acordo com a tabela progressiva do imposto. O proprietário deve declarar mensalmente por meio do carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste.

Diferentemente das empresas que atuam no setor imobiliário e estão obrigadas a recolher tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins, os locadores pessoa física não arcam com essa camada adicional de tributação.

Esse tratamento diferenciado começará a mudar já em 2026, com a implementação dos novos tributos criados pela Reforma Tributária.

Novos tributos criados pela Reforma Tributária

A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois tributos centrais do modelo de IVA dual:

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência de estados e municípios;
• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência da União.

Ambos substituirão gradualmente impostos existentes, como ISS, PIS e Cofins, e terão incidência também sobre atividades de locação de imóveis em determinados casos.

Quem será impactado pelas novas regras

Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos:

• Possuir mais de três imóveis alugados;
• Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.

Se o locador ultrapassar esses limites, mesmo que em até 20% dentro do próprio exercício, estará sujeito à nova tributação.

Esse ponto gera impacto direto sobre pequenos investidores que mantêm imóveis para aluguel e sobre famílias que dependem dessa renda como complemento à aposentadoria ou ao trabalho.

Início da cobrança e período de transição

Diferentemente de outros pontos da Reforma Tributária que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.

O sistema de transição funcionará da seguinte forma:

• 2026 e 2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS, permitindo adaptação de contribuintes e sistemas;
• a partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
• 2033: extinção completa dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.

Na prática, para pessoas físicas que hoje pagam apenas IRPF, cada avanço da transição significará acréscimo efetivo na carga tributária sobre os aluguéis.

Reduções previstas para locadores

A legislação prevê alguns redutores para amenizar o impacto da nova tributação:

• Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial aplicado diretamente sobre a base de cálculo;
• Venda de imóveis: redução de 50% na base de cálculo para operações de alienação;
• Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: o valor de referência para cálculo será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.

Esses mecanismos buscam equilibrar a tributação, mas ainda assim representam acréscimo para contribuintes que hoje pagam apenas o IRPF.

Tributação de vendas de imóveis

Além da tributação de aluguéis na Reforma Tributária, a venda de imóveis também terá mudanças.

A alienação onerosa passará a ser tributada por IBS e CBS, com redução de 50% na base de cálculo. Esse novo encargo se soma ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que continuam vigentes.

Um ponto de atenção está nos imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: nesses casos, o cálculo poderá considerar o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial. Isso cria uma janela de benefício para quem já possui patrimônio ou pretende adquirir imóveis até essa data.

Para compras realizadas a partir de 2027, as regras serão menos vantajosas, o que reforça a necessidade de planejamento patrimonial antecipado.

Tributação da locação por temporada

A LC 214/2025 estabeleceu tratamento diferenciado para a locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias.

Nesse caso, a operação é equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. Isso significa que, em vez da redução de 70% aplicável às locações residenciais, a temporada terá redução de apenas 40% da base de cálculo.

Na prática, a carga tributária efetiva será mais alta para imóveis destinados a aluguéis de curta duração, incluindo aqueles ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.

Esse ponto merece atenção especial de investidores que atuam nesse nicho, pois a rentabilidade pode ser impactada de forma mais intensa durante o período de transição.

Efeitos esperados para o mercado imobiliário

O setor imobiliário deve sentir os impactos já nos primeiros anos da transição. Proprietários que se enquadram nos novos critérios precisarão ajustar seus cálculos de rentabilidade, considerando que parte da receita será direcionada ao pagamento de IBS e CBS.

Isso pode refletir em dois caminhos: aumento dos preços de aluguéis para repassar os custos ou redução da atratividade desse tipo de investimento, o que pode levar à migração de recursos para outras modalidades.

Profissionais da contabilidade e da área fiscal terão papel estratégico nesse processo, orientando contribuintes sobre o correto enquadramento nas novas regras, projeção de carga tributária e alternativas de planejamento tributário dentro da legalidade.

Importância do acompanhamento do profissional contábil

A implementação dos novos tributos amplia a necessidade de acompanhamento contábil. Muitos locadores pessoas físicas, que antes declaravam apenas o IRPF, precisarão lidar com obrigações acessórias ligadas ao IBS e à CBS.

Escritórios de contabilidade terão papel relevante para auxiliar no correto cumprimento das exigências e na prevenção de autuações. Além disso, será fundamental projetar os impactos financeiros da transição até 2033, para que o contribuinte possa tomar decisões estratégicas.

A Reforma Tributária trará mudanças profundas no tratamento tributário da locação de imóveis no Brasil. A partir de 2026, quem possui mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil passará a recolher IBS e CBS, além do IRPF.

Apesar da existência de redutores previstos em lei, o impacto será imediato e crescente durante o período de transição. Para proprietários e investidores, compreender as novas regras e se preparar desde já é essencial para adaptar-se à nova realidade tributária do setor imobiliário.